Vuoi lasciare casa in eredità ma continuare a viverci? Il modo c’è, ma attenzione a questi rischi

C’è un modo per trasmettere la casa tutelando coniugi e familiari, ottimizzando imposte e gestione patrimoniale. Come funziona tra legge, costi e vantaggi

La trasmissione di un immobile all’interno della famiglia rappresenta un passaggio fondamentale, spesso accompagnato da importanti riflessioni giuridiche e patrimoniali. C’è un modo molto valido per effettuare tale passaggio, ma è necessario essere consci non solo dei vantaggi che esso offre, ma anche di eventuali rischi che si potrebbero correre.

Informarsi, in questi casi, è sempre la soluzione migliore, in modo da avere chiaro tutto il meccanismo e fare scelte davvero consapevoli.

Un’utile soluzione abitativa da tenere in considerazione

Una delle soluzioni più adottate per tutelare la continuità abitativa e la protezione degli interessi di chi ne ha maggiore necessità è la costituzione dell’usufrutto riservando la nuda proprietà agli eredi. Questo meccanismo si rivela particolarmente utile per coniugi o conviventi, consentendo di regolare l’uso e la disponibilità della casa senza cedere la piena proprietà.

L’usufrutto è un diritto reale minore, disciplinato dagli articoli 978 e seguenti del codice civile, che attribuisce all’usufruttuario il potere di godere di un bene di proprietà di un’altra persona, traendone ogni utilità, senza però diventarne proprietario. Il proprietario rimane titolare della nuda proprietà, ossia della titolarità giuridica priva del diritto di godimento.

Il titolare dell’usufrutto può abitare l’immobile, locarlo e percepirne i redditi, come gli affitti, ma non può modificare la destinazione economica del bene né compiere atti che ne compromettano la sostanza. La durata dell’usufrutto è normalmente vitalizia per persone fisiche, mentre per persone giuridiche non può superare i trent’anni.

Alla cessazione dell’usufrutto, per decesso o termine, la nuda proprietà si ricongiunge automaticamente con il pieno dominio, consentendo all’erede di ottenere la proprietà piena senza ulteriori formalità, se non la registrazione catastale della variazione.

Come lasciare una casa in eredità tramite usufrutto: modalità e iter

La costituzione dell’usufrutto per la trasmissione ereditaria può avvenire tramite diversi strumenti giuridici:

• Testamento: il testatore può disporre che un soggetto usufruisca dell’immobile mentre altri ne ricevano la nuda proprietà. Questa modalità è tipica nelle successioni, dove il coniuge superstite mantiene il diritto di abitazione e i figli acquisiscono la nuda proprietà.
• Donazione con riserva di usufrutto: il proprietario trasferisce la nuda proprietà in vita, mantenendo per sé o per il coniuge il diritto di usufrutto fino al decesso.
• Contratto notarile: si formalizza la cessione della nuda proprietà con riserva di usufrutto iscritta nei registri immobiliari.

L’iter prevede la redazione dell’atto notarile, la trascrizione nei pubblici registri e la voltura catastale. Nel caso di successione mortis causa, occorre inoltre presentare la dichiarazione di successione e corrispondere le imposte dovute. Le imposte, calcolate sulla nuda proprietà, sono agevolate rispetto al trasferimento della piena proprietà, grazie al coefficiente legato all’età dell’usufruttuario stabilito dall’Agenzia delle Entrate.

Condizioni legali, limiti e aspetti fiscali

L’usufrutto può essere attribuito sia a persone fisiche sia a persone giuridiche, con limiti temporali differenti. Può essere costituito anche in favore di più soggetti in contitolarità, con meccanismi di accrescimento reciproco.

Non tutti i beni sono suscettibili di usufrutto: vengono esclusi quelli consumabili o soggetti a rapido deterioramento. La legge garantisce inoltre la tutela dei legittimari – coniuge, figli e ascendenti – che hanno diritto a una quota minima del patrimonio, e contro eventuali lesioni possono agire in giudizio entro dieci anni dal decesso del disponente.

Dal punto di vista fiscale, la donazione o la successione con riserva di usufrutto comporta:

• Imposta di successione o donazione calcolata sulla nuda proprietà, con aliquote agevolate e franchigie fino a 1 milione di euro per erede in linea retta.
• Imposte ipotecarie e catastali, fisse o proporzionali a seconda dei casi.
• Onorari notarili variabili in base al valore dell’immobile e alla complessità dell’atto.

Questa distinzione riduce il valore imponibile rispetto alla piena proprietà, rendendo spesso conveniente la scelta della donazione con riserva di usufrutto.

Pro e contro dell’usufrutto nella pianificazione ereditaria

La separazione tra usufrutto e nuda proprietà presenta vantaggi sia per chi dispone del bene sia per chi lo riceve:

• Per il disponente, l’usufrutto consente di continuare a vivere nella casa o di trarne reddito, con una pianificazione patrimoniale efficace e una fiscalità più favorevole.
• Per il beneficiario della nuda proprietà, l’acquisizione anticipata del diritto di proprietà garantisce un valore futuro certo.

Tuttavia, non mancano rischi e svantaggi, come il possibile conflitto tra usufruttuario e nudo proprietario sull’uso dell’immobile, difficoltà nella vendita e gestione delle spese, e controversie legate alla tutela delle quote di legittima.

Per minimizzare le controversie ereditarie, è consigliabile formalizzare accordi preventivi tra gli eredi, coinvolgendo esperti e perizie tecniche per la valutazione del valore delle quote di usufrutto e nuda proprietà.

L’usufrutto resta dunque uno strumento giuridico prezioso per la gestione del patrimonio immobiliare e la tutela dei diritti familiari, inserito in un contesto normativo che privilegia la volontà del disponente e la protezione degli eredi legittimi.