La nuova disciplina IMU dal 2026: più uniformità e flessibilità per i Comuni (www.officinamagazine.it)Dal 1° gennaio 2026 entreranno in vigore importanti novità in materia di IMU, che potrebbero tradursi in un alleggerimento fiscale.
Le modifiche normative, definite dal Ministero dell’Economia e delle Finanze (MEF) e pubblicate ufficialmente lo scorso novembre sulla Gazzetta Ufficiale, mirano a semplificare il sistema di calcolo delle aliquote IMU e uniformare la tassazione su tutto il territorio nazionale, eliminando le differenze regionali più marcate.
Il decreto del 6 novembre 2025, che aggiorna il precedente decreto del 6 settembre 2024, introduce una drastica riduzione del numero di fattispecie e aliquote applicabili per la determinazione dell’imposta municipale propria. In particolare, il documento pone limiti precisi ai Comuni, che dovranno conformarsi a un elenco rigido di categorie immobiliari e relative aliquote, stabilito a livello nazionale dal Ministero dell’Economia. Questo sistema intende evitare “scaloni” e disomogeneità, garantendo una maggiore equità fiscale tra le diverse regioni e località.
I circa 7.900 Comuni italiani avranno quindi un margine di manovra definito entro cui operare, dovendo trasmettere annualmente al MEF le aliquote deliberate entro il 14 ottobre. In caso di mancato adeguamento, l’applicazione dell’IMU avverrà automaticamente con un’aliquota standard. La determinazione e il versamento dell’imposta potranno avvalersi delle informazioni già in possesso dell’amministrazione tributaria, integrate da ulteriori dati utili, come il consumo di utenze domestiche, per valutare l’effettivo utilizzo degli immobili.
Riduzioni e agevolazioni per le seconde case e immobili inagibili
Tra le novità più rilevanti, il Ministero dell’Economia ha dato la possibilità ai Comuni di prevedere riduzioni dell’IMU per le seconde case tenute a disposizione dal proprietario. Si tratta di abitazioni non locate e non concesse in comodato, utilizzate solo per una parte dell’anno. L’entità della riduzione potrà essere modulata in base ai mesi di effettivo utilizzo, ma anche considerando indicatori come il consumo di energia elettrica, acqua e gas, o la presenza di arredamento, in modo da fornire un quadro più preciso della reale fruizione dell’immobile.
Questa misura appare equa, poiché il pagamento dell’imposta è proporzionato all’effettiva fruizione dei servizi indivisibili finanziati dall’IMU. Al contrario, le case destinate ad affitti brevi o locazioni turistiche resteranno escluse da tali agevolazioni, mantenendo l’aliquota massima prevista.
Un’altra novità riguarda le case inagibili: i Comuni avranno la facoltà di ridurre o azzerare l’IMU per immobili dichiarati inutilizzabili a seguito di calamità naturali o, a discrezione degli enti locali, per altre cause che ne impediscano l’utilizzo.
Sintesi delle condizioni e relative agevolazioni IMU per le seconde case
| Condizione | Effetto sull’IMU |
|—|—|
| Casa sfitta | Possibile riduzione aliquota |
| Casa abitata saltuariamente | Possibile riduzione aliquota |
| Casa affittata | Aliquota massima mantenuta |
| Casa concessa in comodato d’uso gratuito (se requisiti rispettati) | Riduzione del 50% dell’IMU |
| Casa inagibile per calamità naturali o altre cause | Possibile esenzione o riduzione |
Cedolare secca 2026: conferme e obblighi per i proprietari – officinamagazine.it
Parallelamente alle novità IMU, il 2026 conferma il regime della cedolare secca come uno degli strumenti più vantaggiosi per i proprietari che affittano immobili a uso abitativo. Il regime prevede il pagamento di un’imposta sostitutiva dell’IRPEF, eliminando anche l’obbligo di versare l’imposta di registro e bollo sulle registrazioni contrattuali.
Le aliquote confermate sono:
– 21% per i contratti a canone libero (4+4),
– 10% per i contratti a canone concordato (3+2), compresi quelli per studenti universitari o transitori agevolati.
La cedolare secca si applica esclusivamente a persone fisiche che affittano immobili residenziali, e non è valida per immobili commerciali o contratti stipulati da società o titolari di partita IVA.
Il vantaggio fiscale è particolarmente marcato nei contratti a canone concordato, dove l’aliquota del 10% consente un risparmio significativo rispetto all’IRPEF ordinaria, spesso superiore a diverse centinaia di euro l’anno.
Scadenze e modalità di pagamento
Il versamento della cedolare secca segue le medesime scadenze delle imposte sui redditi:
– entro il 30 giugno 2026, con pagamento del saldo per il 2025 e del primo acconto 2026 (40%);
– entro il 30 novembre 2026, secondo acconto 2026 (60%).
Il pagamento si effettua tramite modello F24 con codici tributo specifici (1840 per acconti, 1841 per il saldo), con possibilità di rateizzazione del primo acconto.
